Jedes Windenergieprojekt bedarf zunächst eines geeigneten Standortes. Die ausgewählten Grundstücke werden jedoch aus Kostengründen in der Regel nicht erworben, sondern von den Betreibern auf der Grundlage eines schuldrechtlichen Vertrages genutzt. Es erscheint daher nicht verwunderlich, dass solche Nutzungsverträge gemeinhin als Pacht- bzw. Mietverträge gehandhabt werden. Eine Rechtsprechung, die diesem Grundsatz entgegentritt, nimmt jedoch zunehmend Konturen an. Als Vorreiter gilt das Urteil des OLG Schleswig vom 17. Juni. 2016 (Az. 4 U 96/15), wonach einem solchen Nutzungsvertrag vielmehr die Qualität einer Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB zukäme. Auch das kürzlich ergangene und hier besprochene Urteil des LG Braunschweig vom 19.02.2019 (Az. 8 0 2832/18), spricht sich gegen die typische rechtliche Einordnung aus und sieht in dieser Art von Vertrag vielmehr einen atypischen Nutzungsvertrag im Sinne des § 311 Abs. 1 BGB, mit weitreichenden Folgen für die Praxis. Der Bedeutungsgehalt dessen bemisst sich darin, dass Mietverträge, die für eine bestimmte Dauer von länger als einem Jahr abgeschlossen werden sollen, gemäß § 550 BGB der schriftlichen Form bedürfen. Diese Regelung steht zwar im Untertitel „Mietverhältnisse über Wohnraum“, findet aber auch auf die Miete oder Pacht von Grundstücken Anwendung. Fehlt eine solche schriftliche Vereinbarung, ist der Vertrag zwar trotzdem wirksam, gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der nicht zu unterschätzenden Folge, dass dieser dann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden kann. Dies ist die Stelle an der die Richter des LG Braunschweig ansetzen und die direkte Anwendbarkeit der Regelungen über Miet- und Pachtverträge ablehnen.

Hintergrund der Entscheidung:

Streitgegenständlich war die Wirksamkeit einer Kündigung eines Grundstücknutzungsvertrages, welcher zunächst mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren ab Inbetriebnahme der WEA bzw. des gesamten Windparks geschlossen wurde.

Der Vertrag beinhaltete zudem eine Regelung zur außerordentlichen Kündigung, welche einseitig von einem Vertreter der Beklagten handschriftlich abgeändert wurde. Diese sah schließlich vor, dass ein Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht, wenn „mit dem Bau der geplanten WEA nicht innerhalb von zwei Jahren nach Genehmigung nach Unterzeichnung dieses Vertrags begonnen wurde“.

Der Grundstückseigentümer kündigte nach Ablauf von fünf Jahren nach Vertragsunterzeichnung gemäß den vereinbarten Kündigungsgründen außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Der Kläger war der Ansicht, seine außerordentliche Kündigung sei berechtigt, da die handschriftliche Abänderung ungültig sei. Der Vertrag sei zumindest aber ordentlich wirksam gekündigt. Er sei bezüglich seiner Laufzeit zu unbestimmt und daher unbefristet.

Entscheidung des LG Braunschweigs:

Das Landgericht Braunschweig bestätigte diese Auffassung, jedoch mit Erwägungen, die besondere Aufmerksamkeit verdienen. Das Argument des Gerichts, dass es sich bei dem beendeten Vertragsverhältnis um einen atypischen Vertrag eigener Art handelt, fußt auf der Überlegung, dass zwar der Hauptzweck darin bestehe, dem Projektierer ein dingliches Recht nach § 1090 BGB zu verschaffen. Es werden jedoch nur geringe Teile des Grundstücks von der Nutzung zur Energieerzeugung berührt und daher lasse sich die Wirksamkeit der Kündigung nicht anhand spezifischer spezialgesetzlicher Vertragstypen bemessen, sondern müsse vielmehr die Auslegung des Vertragsinhalts nach allgemein zivilrechtlicher Wertung erfolgen. Dies führe dazu, dass § 314 BGB Anwendung finde, wonach Dauerschuldverhältnisse bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden können. Solch ein wichtiger Grund erblickte das Gericht in der Untätigkeit des Projektierers. Denn auch nach fünf Jahren konnte der Projektierer keine Genehmigung vorweißen, sodass nicht ersichtlich sei, ob das Projekt in absehbarer Zukunft oder überhaupt jemals realisiert werden könne und der Grundstückseigentümer dementsprechend mit Nutzungsentschädigungszahlungen rechnen kann. Das weitere Abwarten sei daher für den Grundstückseigentümer unzumutbar.

Darüber hinaus sei auch eine außerordentliche Kündigung nach der vertraglich vorgesehenen Regelung wirksam erfolgt. Die Voraussetzungen dafür lägen vor. Insbesondere sei die entsprechende Vorschrift nicht wirksam abgeändert worden, da die Änderung nicht von beiden Parteien unterzeichnet ist, wie es der Vertrag an anderer Stelle ausdrücklich vorsieht. 

Zudem sei die Laufzeitvereinbarung über 20 Jahre unwirksam, denn einerseits ist der Beginn der Laufzeit (ab Inbetriebnahme einer Windenergieanlage) zu unbestimmt und andererseits sei der Eintritt eines solches Ereignisses – wie sich zeige – ungewiss. Im Rechtssinne handelt es sich damit nicht um einen befristeten Vertrag im Sinne des § 163 BGB, sondern um einen Vertrag der unter einer auflösenden Bedingung gemäß § 158 Abs. 2 BGB steht.

Mangels wirksamer Befristung liegt damit ein unbefristeter Vertrag vor, für welchen nach grundsätzlichen Wertungen des Gesetzes eine ordentliche Kündigung zulässig sein muss. Da der Vertrag jedoch keine entsprechenden Regelung enthält, greift das LG Braunschweig im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dann doch wieder auf mietrechtliche Regelungsinhalte zurück, „da der Vertragszweck an der konkreten Stelle offensichtliche Parallelen zum mietrechtlichen Regelungsinhalt begründet“. Dem Grundgedanken des Mietrechts entsprechend sind Verträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen sind, nach den gesetzlichen Vorschriften (ordentlich) kündbar. Die vom Kläger hilfsweise erklärte Kündigung sei demnach ebenfalls wirksam.

Bedeutung für die Praxis:

Setzt sich das Verständnis durch, dass es sich bei Nutzungsverträgen nicht um Miet- bzw. Pachtverträge handelt, so rücken Regelungen über das Schriftformerfordernis in den Hintergrund und steigert sich zeitgleich das Bedürfnis nach klar formulierten Regelungen über aufschiebende Bedingungen im Sinne des § 158 BGB. Insofern gilt es, die weitere Entwicklung mit Spannung zu beobachten. Falls Sie Fragen zu Nutzungsverträgen haben, komme Sie gern auf uns zu.