Urteil des BGH vom 18.12.2013, Az. XII ZR 80/12

In seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 18.12.2013 hat der BGH u.a. zu der Problematik Stellung genommen, ob ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer bei Einzug vorhandenen noch funktionstauglichen Heizungsanlage besteht und ob der unwirtschaftliche Betrieb dieser Heizungsanlage ggfs. einen Sachmangel im Sinne des § 536 I 1 BGB darstellen kann.

Sachverhalt: 

Im Zentrum des Rechtsstreits standen Gewerbemieträume in einem Objekt, das zu „DDR-Zeiten“ errichtet und vor dem Einzug des Mieters (2007) aufwändig saniert worden war. Die Heizungsanlage war bei der Sanierung nicht erneuert worden. Dies war dem Mieter bei seinem Einzug bekannt und wurde von ihm explizit bei Abschluss des Mietvertrages akzeptiert. Nach seinem Einzug monierte der Mieter, dass die Heizungsanlage nur zentral, also nicht bedarfsgerecht eingestellt werden könne und insgesamt für die Räume überdimensioniert und unwirtschaftlich sei, wobei auch der nur geringe Publikumsverkehr in den Räumen beachtlich sei. Unstreitig war allerdings zwischen den Parteien, dass die Heizungsanlage technisch einwandfrei funktionierte und die Geschäftsräume hierdurch ausreichend beheizt werden konnten. 

Der Mieter minderte in dieser Situation den Mietzins und berief sich darauf, dass die unwirtschaftliche Heizungsanlage einen Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 I 1 BGB darstelle. Der Vermieter klagte den Mietzins ein und erhielt nun vom BGH Recht. 

Inhalt der BGH-Entscheidung: 

Der BGH stellt zunächst nochmals fest, dass ein Mangel der Mietsache immer nur dann anzunehmen ist, wenn die tatsächliche „Ist-Beschaffenheit“ der Mietsache von der „Soll-Beschaffenheit“ abweicht, wobei die „Soll-Beschaffenheit“ allein durch die Vertragsparteien zu bestimmen ist. Es liegt also an den Vertragsparteien, bei Abschluss des Mietvertrages den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu definieren. 

Hier hatten die Parteien in den Vertragsunterlagen ausdrücklich Bezug auf die bestehende Heizungsanlage genommen und war zu einer etwaig noch vorzunehmenden Erneuerung der Anlage, zur Höhe der Heizkosten oder zu einer bedarfsgerechten Einstellbarkeit der Anlage zwischen den Parteien keinerlei Regelung getroffen worden. Der BGH hat deshalb, auf der Grundlage seiner bisherigen Rechtsprechung, festgestellt, dass in dieser Situation nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab bezüglich des technischen Standards anzulegen ist. Dieser Maßstab war hier unstreitig eingehalten, die Heizungsanlage entsprach also dem Standard im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und war demzufolge hier nach Ansicht des BGH als vertragsgemäß zu bewerten. Der BGH hält ausdrücklich fest: „Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage (…) hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage – wie hier – dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.“ 

Der BGH unterstreicht dann weitergehend, dass, wenn der im Vergleich mit einer modernen Heizanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage per se zu einem Mangel führen würde, dies zu einer „vom Gesetz nicht vorgesehenen Modernisierungspflicht des Vermieters“ führen würde, „auf die der Mieter keinen Anspruch hat“. 

Der BGH hebt sodann allerdings hervor, dass in ganz krassen Ausnahmefällen ggfs. etwas anderes gelten kann. Er verweist auf die – hier aus seiner Sicht allerdings nicht einschlägige – Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 04.11.1982, Az. 10 U 109/82, in der über eine Heizungsanlage zu befinden war, die im Hinblick auf Größe und Nutzung der Mietwohnung um 60% zu groß ausgelegt war und daher über 70% mehr Brennstoff als eine für diese Wohnung ausreichende Heizungsanlage verbraucht hat. Das OLG hatte in dem Fall unter Berücksichtigung von Treu und Glauben einen Mangel der Mietsache angenommen. 

Mit einem weiteren „Schlenker“ verweist der BGH sodann darauf, dass bei baulichen Veränderungen, die einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes gleichkommen, nicht die technischen Standards bei Errichtung des Gebäudes maßgeblich sind, sondern die im Zeitpunkt der grundhaften Veränderung geltenden (Stichwort: „Trittschallschutz-Entscheidungen“). Ein solcher Fall lag hier jedoch aus Sicht des BGH nicht vor. 

Einzig hilfreich wird vorliegend für den Mieter die Feststellung des BGH gewesen sein, dass die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten, also im Rahmen der Nebenkostenabrechnung, von Bedeutung sein kann. Das insoweit geltende Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nämlich nach Ansicht des BGH nicht nur im Wohn- sondern auch im Gewerberaummietrecht, was er hier nochmals ausdrücklich hervorhebt. 

Fazit: 

Die vorliegende Entscheidung, die sowohl für das Gewerbe- als auch für das Wohnraummietrecht von Bedeutung ist, führt nochmals vor Augen, dass es von größter Bedeutung ist, im Rahmen der Verhandlung des Mietvertrages darauf zu achten, welche Charakteristika der Mieträumlichkeiten vereinbart werden bzw. nach dem Vertrag als vereinbart gelten, vor allem wenn man sich als Mieter vor „Energieschleudern“ schützen will. 

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Rechtsanwältin Antje Böhlmann-Balan, e-mail: bbalan@maslaton.de, Tel.: 0341/149500, Internet: www.maslaton.de