Am 17.11.2011 hat das Bundesministerium für Justiz einen Referentenentwurf zu einem „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (Mietrechtsänderungsgesetz / MietRÄndG) an Länder und Verbände zur Stellungnahme übermittelt.

Die Mietrechtsreform steht unter dem Motto: „Modernes Mietrecht – Mosaikstein für die Energiewende“. Erklärtes Ziel der Mietrechtsreform ist es, im Gebäudebestand Energie-Einsparmöglichkeiten aufzudecken und die Energie-Effizienz zu verbessern.

Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger erklärte am 18.11.2011 zu dem Referentenentwurf: „Die geplante Mietrechtsänderung verteilt Nutzen und Lasten energetischer Modernisierungen ausgewogen auf Vermieter und Mieter. Energetische Modernisierungen werden erleichtert, der soziale Mieterschutz bleibt erhalten.“ (Newsletter des Bundesministeriums der Justiz vom 18.11.2011 „Modernes Mietrecht: Mosaikstein für die Energiewende“, www.bmj.de) Ein weiteres bedeutendes Ziel der Reform ist die erstmalige Schaffung einer gesetzlichen Grundlage für die Umstellung des Vermieters auf die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting).

Im Einzelnen:

1. Energetische Modernisierung

Das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird in den §§ 555a bis 555f BGB neu geregelt. Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559 bis 559b BGB) harmonisiert. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt.
 
Von wesentlicher Bedeutung ist die Neueinführung des Tatbestandes der „energetischen Modernisierung“ in § 555b Nr. 1 BGB (neu):

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)“

Als Beispiele energetischer Modernisierungen nennt Bundesjustizministerin Leutheusser-Schnarrenberger „den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasseraufbereitung oder die Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung“ (Pressemitteilung des Bundesministeriums der Justiz vom 17.11.2011, www.bmj.de). Energetische Modernisierungen berechtigen zur Mieterhöhung, § 559 BGB in der Fassung des Referentenentwurfs, und schließen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten Mietminderungen aus.

ACHTUNG! § 555b Nr. 2 BGB in der Fassung des Referentenentwurfs definiert als Modernisierungsmaßnahmen auch bauliche Veränderungen, „durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird“. Hiermit sind Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die nicht zu einer Primärenergieeinsparung in der Mietsache selbst führen, z.B. die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Netz einspeist. Derartige Maßnahmen sind keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB! Maßnahmen nach § 555b Nr. 2 BGB in der Fassung des Referentenentwurfs muss der Mieter zwar dulden, der Vermieter kann hierauf jedoch keine Mieterhöhung stützen, da der Tatbestand des § 555b Nr. 2 BGB ausdrücklich von der Mieterhöhungsvorschrift des § 559 I BGB ausgenommen ist.

2. Contracting

Mit § 556c BGB schafft der Referentenentwurf einen Anspruch des Vermieters zur Umlage von Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter. Voraussetzung ist zum einen eine Effizienzsteigerung bei der Umstellung von der Versorgung in Eigenregie auf die gewerbliche Wärmelieferung, zum anderen die Kostenneutralität der Umstellung für den Mieter aufgrund einer vergleichenden Kostenbetrachtung. Die Regelung gilt für sämtliche Umstellungen in laufenden Mietverhältnissen. Technische Einzelheiten werden in einer neu zu schaffenden Verordnung geregelt.

§ 556 c BGB in der Fassung des Referentenentwurfs vom 17.11.2011 lautet wie folgt:

„(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. durch die Umstellung Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge zwischen Vermietern und Wärmelieferanten, für den Kostenvergleich nach Absatz 1 Nr. 2 sowie für die Umstellungsankündigung nach Absatz 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Kritik und Verbesserungsvorschläge zu der Mietrechtsreform finden sich bereits jetzt zuhauf. Es bleibt abzuwarten, in welcher Fassung die Reform tatsächlich in Kraft treten wird.

Rückfragen & weitere Informationen: Prof. Dr. Martin Maslaton, Antje Böhlmann-Balan,
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