Aktueller Stand

Seit dem 01.06.2015 gelten die neuen Regelungen zur „Mietpreisbremse“ im Wohnraummietrecht des BGB. Konkret handelt es sich hierbei um das neue Unterkapitel 1a (§§ 556 d – 556 g BGB) mit der Überschrift „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“.

Die Kernvorschrift der Mietpreisbremse ist § 556 d BGB mit folgendem Wortlaut:

§ 556 d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Gemäß § 556 d BGB sind also die einzelnen Bundesländer berechtigt, durch Rechtsverordnung „Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ festzulegen, in denen dann für neu abgeschlossene Wohnraummietverträge gilt, dass die Miete – gemeint ist die Grundmiete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge – zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf. Rechtsverordnungen dieser Art gibt es inzwischen in vielen Bundesländern (z.B. Baden-Württemberg, Berlin, NRW). Andere Bundesländer wie z.B. Sachsen und Sachsen-Anhalt schließen nach dem aktuellen Stand den Erlass einer entsprechenden Gebietsverordnung aus.

In den §§ 556 e und 556 f BGB finden sich zahlreiche Ausnahmeregelungen von der o.g. Kernvorschrift (diese finden nur Anwendung, soweit eine Rechtsverordnung i.S.v. § 556 d BGB erlassen worden ist):

• Nach § 556 e Abs. 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn der Vormieter eine höhere als die nach § 556 d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete schuldete.
• In § 556 e Abs. 2 BGB ist sodann geregelt, dass der Vermieter auf die zulässige Miete den Betrag aufschlagen darf, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach den §§ 559, 559 a BGB ergeben würde, wenn er in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. 
• Gem. § 556 f S. 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung von Wohnraum nach umfassender Modernisierung.
• § 556 d BGB ist gem. § 556 f S. 1 BGB auch nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

§ 556 g BGB regelt die Sanktionen von Verstößen gegen die neu eingeführten Vorschriften. Demnach ist die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Miethöhe (nur) insoweit unwirksam, als die zulässige Miete überschritten wird. Dies bedeutet, dass der Vermieter einen Betrag in Höhe der ortsüblichen Miete zzgl. 10 % behalten darf und nur darüber hinausgehende Beträge an den Mieter zurückzahlen muss. Der Mieter kann allerdings von dem Vermieter nur dann die Rückzahlung verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die o.g. Vorschriften gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist, § 556 g Abs. 2 BGB. Solange der Mieter eine derartige Rüge nicht erhebt, entsteht mithin kein Rückforderungsrecht.

Gem. § 556 g Abs. 3 BGB muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters Auskunft über die Tatsachen erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den neuen Vorschriften über die Mietpreisbremse maßgeblich sind.

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse gelten wie ausgeführt für Wohnraummietverträge, mithin nicht für Geschäftsraummietverträge. Ausgenommen sind außerdem aufgrund der gleichzeitig erfolgten Änderung des § 549 Abs. 2 BGB Mietverhältnisse über

• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
• möblierten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sowie
• Obdachlosen- und Studentenwohnheime.

Gleichzeitig mit der Einführung der Mietpreisbremse wurden die Vorschriften zur Index- und Staffelmiete ergänzt: Gem. § 557 a Abs. 4 S. 1 BGB in der seit dem 01.06.2015 gültigen Fassung sind die §§ 556 d bis g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden; bei der Indexmiete gelten die §§ 556 d bis g BGB hingegen nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung, § 557 b Abs. 4 BGB.

Kritik und offenbar anstehende Änderung

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) veröffentlichte ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine bundesweite Analyse, wonach die neuen Vorschriften den Anstieg der Mieten „nicht entschleunigen“ konnten, sondern kurzfristig sogar „zu einem höheren Mietpreisanstieg“ geführt hätten. Insbesondere hätten Eigentümer in Erwartung der Mietpreisbremse besonders hohe Mieten verlangt, um dann unter Berufung auf § 556 e Abs. 1 BGB (s.o.) diese hohen Mieten bei Neuvermietung „weitergeben“ zu können.

Kritisiert wird zudem u.a. durch Mietervereine, dass der Vermieter nicht automatisch bei Vertragsabschluss, sondern nur auf ausdrückliches Verlangen des Mieters Auskunft über die Höhe der Vormiete erteilen muss (§ 556 g Abs. 3 BGB) und dass eine Rückzahlpflicht überhöhter Miete erst nach Erhebung einer Rüge durch den Mieter und nicht rückwirkend zum Vertragsbeginn entsteht (§ 556 g Abs. 2 BGB). Ein weiterer Mangel wird darin gesehen, dass dem Vermieter bei Forderung überhöhter Mieten keine echten Strafen drohen.

„Umgangen“ werden die Neuregelungen zur Mietpreisbremse zudem durch vermehrte Vermietung möblierter Wohnungen. Für die Möblierung werden Zuschläge erhoben, die die eigentliche Höhe der Kaltmiete „verschleiern“, sodass es für den Mieter schwer ist zu erkennen, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigt, § 556 d BGB.

Den Kritikpunkten soll nun nach Verlautbarung des wohnungspolitischen Sprechers der CDU, Jan-Marco Luczak, gegenüber der Zeitschrift Neue Juristische Wochenschrift, offenbar jedenfalls insoweit abgeholfen werden, dass der Vermieter künftig bei Neuvermietung einer Wohnung ungefragt die Höhe der Vormiete offenlegen muss. Bundesjustizminister Heiko Maas hat zudem bereits im Mai 2016 in einem Interview der Süddeutschen Zeitung angemerkt, dass die SPD, „wenn es wirklich Rechtsbruch im größeren Stile gibt“, darauf dringen werde, dass der Vermieter überzahlte Miete rückwirkend zum Vertragsbeginn zurückzahlen muss.

Nach alledem ist damit zu rechnen, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse demnächst in einigen Punkten geändert werden. Wir halten Sie hierzu auf dem Laufenden.

Kommen Sie auf uns zu, wenn Sie im Zusammenhang mit den Neuregelungen zur Mietpreisbremse rechtlichen Rat benötigen.

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